Αρχική › Έκθεση απόδοσης › Δείγμα

Δείγμα έκθεσης

Ασκληπιού 1-3, Αθήνα — ένα δυάρι 55 m²

Αυτή είναι ολόκληρη η έκθεση, για μια πραγματική διεύθυνση και ένα υποθετικό διαμέρισμα μέσα της. Τα στοιχεία της διεύθυνσης είναι αυτά που διαβάζει το Γειτονόμετρο από δημόσιες πηγές την ημερομηνία που αναφέρεται. Το διαμέρισμα, άρα και κάθε ευρώ της προβολής, είναι παράδειγμα: η δική σου έκθεση χρησιμοποιεί τον δικό σου όροφο, τα τετραγωνικά, την κατάσταση και τον προϋπολογισμό επίπλωσης.

Τι είναι πραγματικό και τι μοντέλο. Ό,τι υπάρχει στο Η διεύθυνση είναι δημόσιο στοιχείο με δηλωμένη πηγή. Ό,τι υπάρχει στην Προβολή είναι μοντελοποιημένο πάνω σε αυτά τα στοιχεία και στις τιμές της αγοράς, σε εύρος, και δεν αποτελεί εγγύηση εσόδων, εκτίμηση αξίας ή φορολογική συμβουλή.

1 · Η διεύθυνση

2 · Η προβολή

Μοντέλο για επιπλωμένο δυάρι 55 m², δεύτερος όροφος, κλιματισμός, χωρίς ασανσέρ, σε Airbnb και Booking.com, με πακέτο Essential (10% επί των καθαρών εσόδων).

Τον φόρο τον υπολογίζεις εσύ: για φυσικά πρόσωπα, το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται 15% ως 12.000 €, 35% ως 35.000 €, 45% πάνω από εκεί. Ρώτα τον λογιστή σου πώς κάθεται πάνω στα υπόλοιπα εισοδήματά σου.

3 · Απέναντι στη μακροχρόνια

Απόσβεση επίπλωσης: η βραχυχρόνια αφήνει περίπου 4.900 € τον χρόνο παραπάνω πριν τον φόρο, άρα προϋπολογισμός επίπλωσης 14.000 € αποσβένεται σε περίπου 34 μήνες. Στο συντηρητικό σενάριο η διαφορά πέφτει στα περίπου 2.530 € τον χρόνο και η απόσβεση τραβάει στα πεντέμισι χρόνια — το νούμερο που αξίζει να κοιτάξεις καλά πριν υπογράψεις οτιδήποτε.

4 · Τι θα κουνούσε αυτά τα νούμερα

• Κορεσμός, προς τα κάτω. 929 αγγελίες ανά km² με 93% ολόκληρα σπίτια είναι από τις πυκνότερες τιμές στην Αθήνα. Το εύρος πληρότητας παραπάνω είναι ήδη μειωμένο γι' αυτό· ένας δρόμος με τη μισή πυκνότητα θα ανέβαζε το κεντρικό σενάριο περίπου 6–8 μονάδες πληρότητας.
• Θόρυβος, προς τα κάτω. 58 νυχτερινά μαγαζιά ανά km² φέρνουν παράπονα στις κριτικές, εκτός αν η καταχώριση το λέει καθαρά και τα κουφώματα είναι διπλά. Υπολόγισε 1.500–2.500 € για κουφώματα αν δεν είναι· προστατεύουν τη βαθμολογία που ορίζει την τιμή σου.
• Μετρό στα 210 m, προς τα πάνω. Είναι το πρώτο φίλτρο που βάζει ο επισκέπτης και η πρώτη γραμμή της καταχώρισης. Αξίζει περίπου 5–8% στην τιμή ανά νύχτα έναντι πανομοιότυπου σπιτιού 900 m από σταθμό.
• Ταράτσα ή θέα στην Ακρόπολη, προς τα πάνω. 20–30% στην τιμή ανά νύχτα σε αυτή την περιοχή. Κανένα από τα δύο δεν υπάρχει σε αυτό το παράδειγμα.
• Νομοθεσία, άγνωστο. Οι νέες εγγραφές στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας είναι περιορισμένες από το 2025. Επιβεβαίωσε το τρέχον καθεστώς για τη συγκεκριμένη διεύθυνση πριν αγοράσεις· είναι ναι ή όχι, όχι ποσοστό.

5 · Πριν υπογράψεις οτιδήποτε

• ΑΜΑ: μπορεί καν να εγγραφεί το ακίνητο, με τον περιορισμό του δημοτικού διαμερίσματος
• Κανονισμός πολυκατοικίας: απαγορεύει βραχυχρόνια; Το πιο συχνό εμπόδιο που ακυρώνει τη συμφωνία
• Αρχαιολογικό πολύγωνο: κάθε εργασία στο κτίριο περνά από την Εφορεία, δηλαδή χρόνος
• Φύλλο πλημμύρας 2: ρώτα τη ΓΓΠΠ τι σημαίνει για το ισόγειο και για την ασφάλιση
• Ταυτότητα κτιρίου και τυχόν τακτοποίηση αυθαιρέτου
• Τιμή ζώνης 2.000 €/m² έναντι ζητούμενης 2.500 €/m²: ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στη μεγαλύτερη από τις δύο

Μέθοδος, και τι δεν είναι αυτό

Τα εύρη τιμής και πληρότητας βγαίνουν από ενεργές αγγελίες συγκρίσιμου μεγέθους και τύπου μέσα στην ίδια ακτίνα, στο τελευταίο στιγμιότυπο Inside Airbnb, κομμένα στο 25ο και στο 75ο εκατοστημόριο και προσαρμοσμένα για την πυκνότητα και τον θόρυβο που αναφέρει η κάρτα. Η πορεία από μικτά σε καθαρά ακολουθεί την ίδια αριθμητική με τον πίνακα του ιδιοκτήτη: μικτά − προμήθεια πλατφόρμας − καθαρισμός = καθαρά έσοδα μίσθωσης, και η αμοιβή υπολογίζεται μόνο στα καθαρά. Η σύγκριση με τη μακροχρόνια χρησιμοποιεί τη ζητούμενη τιμή ενοικίου ανά m² της περιοχής από τον Spitogatos Price Index, που είναι ζητούμενη τιμή αγγελίας, όχι υπογεγραμμένο συμβόλαιο. Κάθε στοιχείο της διεύθυνσης φέρει την πηγή και την ημερομηνία του.

Πρόκειται για προβολή λειτουργικών εσόδων υπό δηλωμένες παραδοχές. Δεν είναι εκτίμηση αξίας ακινήτου, δεν είναι υπόσχεση εσόδων, δεν είναι νομική ή φορολογική συμβουλή, και δεν αντικαθιστά έλεγχο τίτλων, αυτοψία μηχανικού ή τον λογιστή σου. Η παλαιότερη πορεία της περιοχής δεν μεταφέρεται στο μέλλον.